대개 건설사는 기시공 부분에 실제로 투입한 비용을 기성고로 보려고 합니다. 즉 중간 타절의 정산금액은 건설사 자신이 투입한 비용이 되어야 한다고 생각하는 것이 일반입니다.

그러나 이 방법에 의하면 건축주에게 불리할 수 있습니다.

우리 법원에서는 건축공사도급계약이 중도 해제된 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성 건물에 대한 보수는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총 공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 건설사가공사를 중단할 당시의 공사 기성고비율에 의한 금액이 되는 것이지 급인이 실제로 지출한 비용을 기준으로 할 것은 아니라고 보고 있습니다. (대법원 1992.03.31., 91다42630 판결)

다시 말하면 건축주가 건설사(또는 하도급업체)에게 약정된 공사도급금액 중 기성고의 비율에 따라 공사대금을 지급하기로 하였다면, 건축주가 지급하여야 할 공사대금은 약정된 도급금액을 기준으로 하여 여기에 기성고 비율을 곱하는 방식으로 산정해야 합니다.

또한 우리 법원은 기성고 비율은 우선 약정된 공사의 내역에서 그 중 이미 완성된 부분의 공사 내용과 아직 완성되지 아니한 공사 내용을 확정한 뒤, 공사대금 지급의무가 발생한 시점을 기준으로 이미 완성된 부분에 관한 공사비와 미완성된 부분을 완성하는 데 소요될 공사비를 평가하여 그 전체 공사비 가운데 이미 완성된 부분에 소요된 비용이 차지하는 ‘비율’을 산정하여 확정해야 한다고 하고 있습니다. (대법원 1996.01.23. 선고 94다31631).

가령 총 공사비를 10억원으로 계약하였고 중도에 공사도급계약이 해지될 때, 기시공된 부분에 소요된 공사비가 6억원이고 미시공된 부분에 소요될 공사비가 6억원 이라면 결국엔 시공사가 투입한 비용이 6억원 이라고 주장 하더라도 중간 타절 금액은 5억원 입니다.

해당 예시의 기성고율 : 6억(기시공 공사비) / 12억(건설사가 주장하는 기시공 공사비 + 미시공 공사비) = 0.5

해당 예시의 기성고 = 10억 (계약공사비) x 0.5 = 5억

결론은 건설사가 이미 시공한 금액인 6억을 주장한다고 해도 기성고율로 산정하기 때문에 건축주는 해당 약정공사비에 해당 기성고율을 곱한 금액인 5억만 지급하면 됩니다.

건축공사 도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 건설사는 해제된 상태 그대로 그 건물을 건축주에게 인도하고 건축주는 인도받은 건물에 대한 공사비를 지급하여야 할 의무가 있습니다.

이와 같은 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성건물에 대한 공사비는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고 비율에 의한 금액이 됩니다.

하지만 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 건축주가 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봐야 한다고 합니다. (대법원 1993.11.23. 선고 93다25080)