대략적인 항목들은 아래와 같습니다.

공사비 산정 시 이른바 “허가방” 도면으로는 정확한 공사비 산정이 불가능합니다.

그럼에도 불구하고 소규모 건축 업자들은 덤핑수주를 한 후 공사 진행과정에서 견적에 없음을 이유로 추가공사비를 구합니다.

“지질조사 결과 기초공사공법이 바뀌었다. 토목 설계이후 예상치 못한 흙막이 공사가 추가되었다."등 여러가지 이유를 들면서 추가공사비를 요구합니다.

이 과정에서 공사중단기간이 길어지거나 시공사 교체 등이 있게 되면 건축주는 큰 손해를 보게 됩니다.

이른바 “허가방” 도면으로 시공견적을 낸다는 것 자체가 모순입니다.
건축자재가 구체적으로 기재되지 않은 허가방 도면으로는 견적을 낼 수 가 없기 때문입니다.
공사물량산출서도 없이 어떻게 견적을 낼 수 있겠습니까?

견적을 낸다 하여도 일단은 수주를 해놓고 수시로 공사를 중단시키면서 추가공사비를 요구하게 됩니다.

시공한 결과 4개 동을 지을 수 있는 부지에 건축사무소의 자문대로 2개 동만 짓게 되었고 건축주는 그렇게 밖에 못 짓는 줄 알고 진행하였지만 나중에 용적률을 다 찾지 못한 것을 알고 나서 건축설계사무소를 상대로 손해배상 청구소송을 제기 하였지만 패소판결을 받았습니다.

참고로 건국대학교 미래지식교육원 소규모 디벨로퍼 과정을 운영하면서 건축관련 판례를 강의합니다.
강의 시 항상 이야기 하는 것이 건축주가 설계사무소나 시공사를 상대로 소송을 해도100전 99패의 결과를 얻을 수 밖에 없는 구조입니다.

사전에 설계계약이나 시공계약을 체결할 때 조심해야 하는 것입니다.

흔히 주변에서 중개사무소에서 소개한 건축사 내지 시공업체와 계약을 하는 경우가 많습니다. 또는 우연히 찾아간 설계사무실에서 건설사를 소개 하는 경우가 많습니다.

이런 경우 보통은 소개비가 존재하며 결국에는 건축비가 올라가는 원인이 됩니다.

또한 가장 큰 문제는 건설업 면허가 없는 업체가 대부분 입니다. 건설업면허가 있다 하더라도 계약 이행보증서 발행능력이 없는 업체도 있습니다. 전쟁과 같은 사업을 해보지 않은 순진무구한 건축주님들은 중개사무소나 설계사무소 영업자가 소개하는데로 끌려가서 능력이 안되는 시공사와 도급 계약을 체결 합니다.

시공사의 재무제표를 확인해서 시공능력이 있는 업체인지를 파악하는것이 중요합니다. 시공실적의 검증도 중요합니다. 도급계약시 챙겨야 되는 특약사항과 서류들이 많습니다.

이러한 것들을 하나도 챙기지 못하고 계약하는 경우가 많습니다.
시공자를 선정함에 있어서는 시공능력을 갖추었는지를 반드시 확인하고(시공자가 시공한 건물을 답사하고 그 건축주님의 의견을 물어보는 방법도 있습니다.) 가능한 한 사업자 등록증이 있는 사업자를 선정 합니다.

시공자와 도급계약을 체결하기 전에 미리 설계자와 논의 하여 공사의 사소한 부부까지 명시적으로 정리한 다음 시공자가 이러한 내용과 도면을 근거로 세세한 부분까지 감안하여 견적을 하도록 하는것이 좋습니다.

- 건축주는 시공 과정을 주요 공정별로 상시 점검하는 것이 필요로 합니다.

만일 시공자와 의견에 차이가 있는 부분이 있으면 사소한 부분이라도 협의를 충분히 하여야 하고, 잘못된 시공이나 미심쩍은 부분을 발견하였을 경우에는 이를 즉시 시공자에게 문의하여 해결 해야 합니다.

협의 내용은 반드시 서면으로 정리하여 쌍방의 확인내용을 기재해 놓고, 잘못된 시공부분은 사진을 찍어두는등 객관적인 증거를 확보해 두는것이 좋습니다.

또한, 건축주님 감리자에게 시공 과정에 대하여 확실한 점검을 요구하는 등 감리자를 적극적으로 활용하는것이 가장 바람직 합니다.


- 시공 도중 당초의 설계 및 계약내용과 다른 변경사항이 발생할 경우 변경하게 된 원인을 찾아 변경 시공의 내용 및 범위와 그로 인한 비용의 증감 여부를 확정합니다.

이러한 경우 그 비용의 부담자를 정하여 하며, 구두로 합의한 것은 인정받기 어려우므로 작은 부분이라도 반드시 서면에 기재한 다음 쌍방의 확인 서명으 받아 두어야 합니다.

또한 건축주님이 변경된 공사에 관련된 비용을 지급할 경우 월래의 공사대금에서 공제되는것인지를 명확히 하고, 시공자에게 확인을 받아 두어야 합니다.
- 설계자는 건축주님으로부터 제시받은 조건, 예산을 고려하여 기본 설계도(허가도면)을 작성하고 이를 토대로 시공자가 실제로 공사를 수행하는데 필요한 실시 설계도(공사도면)을 작성 합니다. 이때 실시설계도면은 추가공사나 변경공사가 있을경우 그수량등으 산정하는 기준이 됩니다.

또한, 시공자는 시공중 또는 완성단계에서 건축물의 실제상황을 나타내는 시공상세도(준공도면)을 작성하는데 이도면은 하자보수나 유지관리의 기본이 됩니다. 건축주님은 설계자나 시공자가 위와 같이 수량 산정, 하자보수 및 유지관리의 기본이 되는 도면들을 제대로 작성하였는지 확인하고, 이를 인수 받아 잘 보관 하여야 합니다.
- 공사가 중단되는 일이 발생하거나 공사가 끝난 경우에는 반드시 당시의 건축물의 상태에 관하여 객관적인 증거를 확보하여야 합니다. 사진이나 비디오 촬영등도 유용하고, 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아 두는것도 좋습니다.


- 공사가 완료된 경우에는 시공사와 함께 미시공 또는 잘못된 시공이 있는지를 확인하여 그처리를 협의하고, 각종 인허가 및 사용 검사등을 확인 합니다.

시공사로부터 하자이행증권을 교부받고, 건축주가 기왕에 지급한 공사금액을 정산한 후, 별다른 문제가 없는 경우 잔금을 지급하는것이 가장 바람직 합니다. 이때 설계자 또는 감리자의 도움을 받는것이 좋습니다.

미래도시건축사에서는 건축주님이 혼자 하기 어려우신 기성률 검사를 통한 공사비 지출관리, 최종잔금지금 관리등을 진행 합니다.