건축을 하려는 목적을 성정합니다. 자가주택인지, 분양을 하려고 하는지, 임대수익을 얻고자 하는지 등을 명확하게 설정하는 단계 입니다. 물론 목적을 설정 했다고 착공단계까지 그목적이 바뀌지 않고 그대로 간다는 보장은 없습니다. 하지만 최소한의 목적없이 건축을 하는것보다는 목표를 세우고 진행해야 건축리스크가 줄어듭니다. 다시한번 말씀 드리자면 반드시 건축을 하려는 목적을 정합니다. 분양인지 이매수익을 목적으로 하는지 실거주를 목적으로 하는 주택인지에 따라서 건축물의 외관과 자재가 정해지고 구조가 달라져야 합니다.

법령을 정확히 검토해야 합니다. 지자체별로 다른 법령검토를 잘못 하여 용적률의 손실을 보는 건축물이 의외로 많습니다. 건축주가 스스로 해당 법령을 검토 할수 있으면 좋겠지만 사실상 이부분부터 전문가의 도움이 필요로 합니다.

내가 짓는 건물이 주거용 건축물인지, 분양대상 건축물인지, 상가건축물인지, 임대목저 건축물인지에 따라 건축설계사무소와 건축물 디자인 전문가를 찾아야 합니다. 내시경 검사 전문 내과 의사에게 얼굴 성형을 의뢰 할수 없듯이 건축물의 종류에 따른 전문가가 따로 있습니다.




가설계를 받아서 구청앞에 설계사무소에서 이른바 "허가방" 도면을 만들어서 건축허가를 신청하고 시공사 소개를 받아 시공 경적을 받아서 시공을 하였는데, 나중에 알고보니 5층을 지을수 있는 땅인데 4층밖에 짓지 못한것을 알게 됩니다.

200% 용적률을 찾아 지을수 있는 부지인데, 설계사무소의 검토결과 185% 용적률로 설계하여 10%의 용적률을 잃어 버렸습니다. 나중에 알고 보니 북쪽에3미터 도로폭의 도로가 있었는데, 후퇴선까지 고려하여 4미터 도로폭이 인정되는것을 몰랐던 것입니다.

구청앞 설계 사모소의 자문을 받아 2개층은 근린상가를 짓고 나머지 4층은 다세대형 도시형생활주택을 지어 분양하였는데, 다세대 부분인 4개 층 분양은 순조롭게 이루어 지지만 근린상가부분은 분양이 되지 않아서 불법적으로 주거용으로 개조한후 저렴하게 분양한 바가 있었습니다. 그런데 나중에 알고 보니 근린상ㄱ부분을 오피스텔로 구성할수 있었음을 알게 됩니다. 불법행위를 안해도 분양에 지장이 없었는데, 안내도 되는 이해 강제금까지 내게 된것입니다. 참고로 근린상가는 주거용으로 개조한 경우 이해강제금을 5년을 넘어 계속 내게 됩니다. 합법적인 주거용 건물로 양성화 될수 없습니다.

건축허가를 받아 건축을 하다 보니 창문 크기가 너무 작아 뻐구기 집처럼 느껴집니다. 나중에 골조를 뜯어내는 공사를 다시 하게 됩니다. 또한 공사를 진행하다 보니 출입문의 방향이 잘못되었음을 알게 됩니다. 동선계획이 충분한 숙고 없이 만들어졌기 때문입니다. 충분한 공사비를 확보하고 공사를 진행한다고 생각하였으나 부가적인 공사비가 너무 많이 들어 결국에는 별다를 이익을 내지 못하는 공사가 되었습니다. 건축경험이 부족한 건축주님에게 전문적이고 솔직한 자문을 해주는 조언자가 없었던 것입니다. 설계계약체결, 도급계약 체결에 급급한 건축사와 시공자의 과실이 큽니다.

준공을 어렵게 내어 임대사업을 하고 있습니다. 그런데, 지은지 3년 밖에 안된 집이 10년은 되어 보입니다. 건축물은 내장 디자인도 중요하지만 외관을 수려함과 외장재의 사전 계획이 중요한 것입니다. 외장 디자인의 꼼꼼한 계획은 건물의 가치를 높일수 있습니다.

빌라를 지어서 분양 하고자 어렵게 준공을 내어 분양 개시를 하였습니다. 그런데, 투룸은 잘 팔리는데, 쓰리룸은 팔리지 않습니다. 젊은 부부가 많이 살고 있는 그지역에서는 쓰리룸은 거래가 잘 이루어 지지 않는다는것을 사전에 파악 하지 못한 것입니다. 반대인 경우도 있습니다.
또한 쓰리룸으로 지었으나 화장실을 한개만 구성한 관계로 분양이 실패한 경우도 많습니다. 분양을 위한 건축물의 경우 그 지역민들의 성향에 맞는 구조와 외관을 계획하는것이 가장 중요합니다.