건축주(도급인)는 원칙적으로 공사계약내용에 따라 공사가 완성된 뒤 이를 인도받음과 동시에 건설사(수급인)에게 공사대금을 지급하여야 합니다. 그러나 대개 공사의 진행정도(기성고)에 따라 대금을 몇 회에 나누어 지급하기로 약정하는 경우가 많고, 이 경우 그 약정에 따라 대금을 지급해야 함이 원칙입니다.

공사가 완성된 것인지는 보통 공사에 필요한 공정을 모두 마쳤는지에 따라 판단하고, 만약 모든 공정을 마쳤다면 비록 그것이 불완전하여 보수가 필요하다고 하더라도 공사는 일단 완성된 것으로 해석함이 일반적이므로, 시공자는 공사대금을 청구할 수 있습니다.

물론 하자가 있는 경우 건축주는 시공자에게 보수 또는 손해배상청구를 할 수 있는데, 이에 관하여는 뒤에 다시 설명하겠습니다.

공사가 진행되던 중 설계가 변경되거나, 계약에서 예정하지 않은 추가공사가 이루어지는 경우가 많은데, 이 경우 추가·변경공사에 관하여 대금에 관한 약정까지 하고 그 자료를 명확히 남겨야만 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이러한 경우에는 그 약정에 따라 건축주나 시공자가 추가·변경공사비를 부담하게 됩니다.

만일, 추가·변경공사에 관한 약정이 없이 시공자가 공사를 하거나, 약정은 하였으나 대금에 관하여 정한 바가 없는 경우에는 공사도급계약의 목적, 시공자가 추가·변경공사를 하게 된 경위, 추가·변경공사의 내용(통상적인 범위를 넘는지 여부),
건축주의 공사현장에의 상주 여부(건축주의 지시나 묵시적 합의), 추가공사에 소요된 비용이 전체 공사대금에서 차지하는 비율 등 제반사정을 종합, 고려하여 추가·변경공사대금채권의 인정 여부를 판단합니다

- 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다. 이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.

-노임 등을 지급하는 경우에는 보통 건축주, 시공자, 하수급인의 3자 합의에 의하여 이루어지고, 3자 사이에 정산을 하게 됩니다. 그런데 시공자가 하수급인에게 하도급 공사대금 등을 지급하지 않아 공사가 원활히 진행되지 않는 경우 건축주가 공사의 진행을 위하여 3자 합의 없이 직접 하수급인에게 하도급 공사대금을 급하는 경우가 많이 있습니다. 이때 시공자 대신 하도급 공사대금을 지급한 건축주는 시공자에 대하여 하수급인에게 지급한 금액만큼의 부당이득반환채권을 가지게 되고, 그 채권과 시공자의 건축주에 대한 공사대금채권과 서로 상계함으로써 시공자에 대한 공사대금지급의무를 면할 수 있습니다. 다만, 분쟁이 발생할 경우에 대비하여 시공자가 발행한 영수증, 세금계산서에 ‘어떤 내용의 공사에 대하여 시공자를 대신하여’ 지급하는 것이라는 취지를 명확히 기재하여 보관하는 것이 좋습니다.

- 하수급인도 이를 승낙하였다면 건축주는 그 합의내용대로 하수급인에게 공사대금을 지급하고 시공자에 대한 공사대금 채무의 전부 또는 일부를 면하게 되며, 하수급인은 건축주에 대하여만 공사대금의 지급을 구할 수 있습니다. 건축주가 하수급인에게 시공자의 공사대금채무를 인수하겠다고 약속한 경우라면 하수급인은 여전히 시공자에게 공사대금의 지급을 청구할 수 있습니다.

건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만, 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다.

이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.

공사계약에서 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우(보통 공사대금을 정하고, ‘부가가치세는 별도’라는 취지의 문구를 넣은 경우임), 시공자는 건축주에게 부가가치세 상당액의 지급을 청구할 수 있습니다.하지만 시공자가 부가가치세를 부담하기로 약정한 경우에는 당연히 시공자는 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없습니다.

그런데 부가가치세의 부담에 관한 약정이 없는 경우에는 특별한 사정이 없는 한 공사대금에 부가가치세가 포함된 것으로 보아 시공자가 건축주에게 그 지급을 청구할 수 없다고 보는 것이 우리 대법원의 견해입니다.

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