김순자라는 건축주가 있습니다. 나대지(건축부지)에 근저당권을 설정 한 후 1금융권(우리은행)으로부터 대출을 받아 건축비 로 일부 충당하고, 나머지는 외상공사를 진행하였습니다



기성고 평가에 의한 건축비 지불이 아닌 준공이후 잔금이나 중도금을 받기로 하는 공사를 말합니다.

- 시공사가 내용증명을 보내 그동안의 기성고에 따른 건축비를 청구하며, 유치권을 행사했습니다. 도급계약서에 일부 외상공사를 한다는 특약사항이 없었습니다.

- 건축주 김순자는 시공사에 의한 과다한 기성고 평가로 이루어진 건축비를 청구 지불하기로 협의합니다.

- 건축주 김순자는 시공사를 교체 후 빠르게 준공을 내어 건물을 담보로 대출받아 1억원을 지불할 생각을 합니다.

- 두번째 시공사가 1억 2천만원만 지불하면 준공을 내주겠다고 약속합니다. 결국 준공 기일을 지키지 못하고, 첫번째 시공사에게 지불하려던 1억원을 대출받지 못합니다. 하지만 다른 시공사가 진행하던 현장을 인수인계 받게 되면 생각보다 공기가 길어지는 일이 허다합니다.

- 건축주 김순자는 시공사를 교체 후 빠르게 준공을 내어 건물을 담보로 대출받아 1억원을 지불할 생각을 합니다.




- 이런 경우 시공자가 계약금으로 받은 공사비를 유용한 경우로 생각됩니다. 결국 공사중단의 장기화가 이루어 집니다.

- 건축주 김순자는 두 번째 시공사가 소개 시켜준 대부업체로부터 공사비 대출을 받습니다.

- 미준공건물의 전 세대에 이른바 “대위등기＂ 내지 “촉탁등기＂를 경료한 후 각 세대별 1순위 저당권을 취득합니다.





- 건축주와 채권자간에 서로 짜고 가처분을 위한 집행력 있는 공증서류를 작출 합니다. 이후 미준공 건물에 대한 가처분을 법원에 신청하면 가처분의 대상을 만들기 위해서 법원의 촉탁에 의한 보존등기가 이루어짐. 보존등기라는 목적 달성이후 가처분등기는 말소 신청함


건축주 김순자는 두번째 시공업자의 공사지연 및 공사비 추가 요구에 결국 주변 지인들에게 돈을 빌리게 되며 두번째 시공업자 역시 건축비의 유용 등을 통해 결국 준공을 못하게 되고 결국 우리은행의 경매신청으로 현장은 부도사태가 일어나게 됩니다.

실제 사례를 각색하는 바람에 기타 다른 과정들이 생략되어 있지만 결론을 말하자면 여러 부분을 체크 못한 건축주에게 책임이 있습니다. 이런 문제들은 건축을 잘 모르시는 예비건축주님들의 대부분 일 것이라고 생각합니다.

따라서 반드시 아래 사항들은 꼼꼼하게 살펴보고 계약 및 시공을 진행하셔야 합니다.

- 시공사의 재무재표를 확인하여 수주실적과 재무상태 조사
- 건축PM사 등의 도움을 받아 시공사의 기술적인 능력과 실적을 평가

- 수량 산출서와 공사비 내역서는 반드시 미리 작성을 해야함
- 공사내용이 수정될때마다 계약서도 수정해야함
- 공사기간이 지연될때 지체보상금의 대한 내용은 반드시 계약서에 상에 명확히 들어가야함

- 시공사는 계약상의 의무이행을 보증하기 위해 계약보증(또는 공사이행보증)서류를 착공 전까지 도급인에게 제출한다라는 특약을 한다.
- 공사 내용이 수정될때마다 계약서도 수정해야함
- 공사기간이 지연될때 제체보상금의 대한 내용은 반드시 계약서 상에 명확히 들어가야함
- 위 케이스처럼 시공사가 하도급 업체에게 공사비를 제대로 지급하지 않아 유치권이나 압류가 들어오는 경우가 비일비재 합니다.
- 이럴 경우를 대비하여 "하도급공사대급 1천만원 이상으로 평가되는 경우 직불 요청에 따른 직불한다"라는 특약을 하는 방법도 있습니다.


건축을 하려면 결국 건축주가 챙겨야 할 부분들이 많습니다. 건축 경험이 많거나, 주변에 건축에 대해 해박한 지식과 경험이 있는 분들이 있지 않는한 소규모 건축에서 건축주들은 사실상의 ‘을＇의 위치에 있습니다.

이러한 건축주님들을 위해 저희 닥터빌드는 설계, 건축 비교견적뿐만 아니라 건축주님들의 현장을 관리하고 위험요소들을 체크하는 시스템을 운영하고 있습니다.