Chapter 01.
단독과 공동주택의 평당 건축비용 문의를 해주시는 대다수의 건축주님들이 가장 많이 물어 보시는 질문 중 하나입니다.
“서울에 50평과 80평의 단독주택을 가지고 있습니다. 이를 철거한 후에 단독주택과 다가구나 다세대 빌라를 신축하고자 합니다. 즉 단독주택이나 다세대 빌라주택의 평당 건축비가 궁금합니다. 그 밖의 부대비용 포함해서 얼마나 평당 시공비가 들어 갈까요?”
결론부터 말씀 드리면 정해진것 없다! 입니다. 그 이유를 한번 살펴 보도록 하겠습니다.
Chapter 02. 평당 설계비 - 싼게 진짜 싼게 아닐수도 있습니다.
이른바 “허가방”도면은 평당 6~12만원 정도 입니다.
그런데, 허가방 도면으로는 견적서를 작성할 수 없습니다. 견적서를 작성해 오는 시공자들은 사기꾼들로 보시면 됩니다. 반드시 추후에 공사 중단시켜 놓고 추가견적을 요구합니다. 건축 자재가 천연 화강석인지 인조 화강석인지? 동서도기인지 대림도기인지? 확정도 안되어 있는 상태에서는 견적 산출 자체가 불가능합니다.
제대로 된 설계는 보통 1개 프로젝트에 건축사 외 3명, 4명의 건축기술자가 참여합니다.
외주(기계, 전기, 소방, 구조)업체들이 같이 진행하는 관계로 비용이 들어갑니다.
허가방 도면이 평당 8만원이라면 제대로 된 도면은 10만원 이상입니다. 다만 스펙까지 정확히 작성하기 때문에 공사비를 줄일 수 있는 경우가 많습니다.
결국에는 설계비를 너무 아끼시면 공사비가 늘어나게 되어 있고 초기 설계비에 투자를 하시면 공사비를 절약할 수 있습니다.
Chapter 03. 평당 공사비 - 여기서 부터는 약육강식의 세계
공사비 부분에서 할 말이 많습니다. 이른바 “허가방” 도면으로 견적을 내는 경우가 대부분입니다.
지역과 건축주의 선호 자재에 따라 다르긴 하지만 평균적으로 평당 건축비 450~550만원 정도를 봅니다.
그러나 공사업자는 추가공사비를 요구하는 경우가 허다합니다.
흔한추가 공사비 요구 사례
도면에 없는 부분이라 추가 시공을 해야 한다. 자재값이 계약시보다 갑자기 상승했다. 등등 …
1)건축주가 공사대금을 금전으로 지급하는 것이 일반적이지만, 공사대금의 전부 또는 일부를 금전이 아닌 완성 또는 미완성의 건물 등의 소유권을 이전함으로써 변제하는 대물변제의 방법으로 하는 경우도 있습니다.
이 경우에는 소유권을 이전하는 물건의 가치가 얼마인지가 매우 중요하므로 당사자 간에 그 조건, 기준, 내용 등에 관한 구체적인 합의가 반드시 필요합니다.
Chapter 04. 설계변경 또는 추가공사로 인한 공사대금 청구
작은 평수 공사하는데, 토목과 기초공사 단계에서 억 단위 추가공사비를 요구하는 경우가 많습니다.
결국 공사비 견적을 제대로 낼 수 있는 방법은 공사비 산출 항목을 정해서 세 개 정도의 공사업체에 뿌립니다. 항목별로 가장 견적을 적게 낸 업체와 계약을 할 수 있습니다. 그러나 그 시공사의 업력이 상당히 중요합니다.
연매출 100억대를 하는 종합 건설이니까 내 집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.
연매출 100억대를 하는 종합건설이니까 내집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 면허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.
면허대행 업체 산정방법
허가를 받아야 하는 건설공사는 건설업체가 지자체에 착공신고를 하게 되어 있는데 지자체에서 업체별로 착공신고 건수를 조사하면 건설면허 대여 규모가 잡힙니다.
왜냐하면 건설공사를 맡으면 건설기간 내내 건설현장에 건설기술자를 파견해야 하는데 소규모 공사를 하는 종합건설면허 업체들이 보유한 건설기술자 수는 5~7인이기 때문이다. 소규모 공사라고 해도 3개월 이상은 걸리기 때문에 기사 한 명당 1년에 많아야 4건 정도 공사를 맡습니다.
최대 7명을 보유한 업체라고 하고 3개월 만에 끝나는 공사를 모든 기사가 연달아 맡았다고 해도 1년이면 기껏해야 28건 정도 공사를 할 수 있다. 이보다 더 많은 공사를 맡았다고 착공신고를 한다면 면허를 대여한 것입니다.
물론 건축주가 이런 부분들을 직접 알기는 쉽지 않습니다. 각 지자체별에서 업체별 착공신고 정보를 아직까지 공유하지 않기 때문입니다.
의외로 설계도면을 받아 들고 공인중개사의 소개로 또는 건축사사무소 임직원의 소개 또는 지인의 소개로 시공사를 선정하는 경우가 많습니다.
높은 확률로 소개비용을 받는 경우가 많고, 이는 결국 부실공사, 혹은 추가 건축비요구 등이 건축주에게 전가됩니다. 결론적으로 소규모 건축시공사들은 영세한 경우가 많고 면허대여전문업자들이 난립하고 있는 시장입니다.
연매출 100억대를 하는 종합 건설이니까 내 집 10억 짜리는 무난히 공사할 능력이 있겠지 하고 생각하시면 오산입니다. 그 시공사는 허대여 전문업체일 수 도 있기 때문입니다. 대부분 면대업체인 것이 현실입니다.
평당 건축비가 저렴하다고 무조건 좋은 것이 아닙니다.
제대로 된 시공사들의 견적서 세군데 이상 받은 후에 견적으로 비교해 봐야 하며 과다 책정된 공종 견적을 조정 삭감하는 과정이 필요합니다.
Chapter 05. 분양 및 마케팅
다세대 빌라처럼 분양목적이라면 서울의 경우 보통 호수당 1500만원의 분양대행 수수료, 경기도는 700만원 전후의 분양대행수수료가 발생합니다.
주의하실 점은 분양대행사 직원들은 프리랜서인 경우가 많고 사기꾼들도 있을 수 있습니다. 분양계약금을 현금으로 가져오는 손님으로부터 현금을 수취하거나 위치 좋은 동일한 호수를 이중 삼중으로 분양하는 사고를 일으키기도 합니다. 인력관리가 중요한 부분입니다.
그리고 시간을 가지고 주변중개사무소의 협조하에 분양하신다면 매매가×0.9% 정도의 수수료가 들어갈 것입니다.
미래도시건축사사무소에서는 합리적인 설계비용 및 건축비의 견적을 제공하며 분양 및 마케팅이 필요할 경우 검증된 업체에서 적정한 비용으로 진행 할 수 있게 도와드립니다.
