건축소송절차에서의 유의사항
시공사와의 트러블로 더 이상 해당 시공사와 같이 공사를 진행 할 수 없을 경우 현재 시공사와 계약을 해제하고 다른 시공사를 선정해야 합니다.
하지만 계약으로 묶여진 관계이기 때문에 계약을 해제 했을 경우 후속절차가 있는 건 당연한 일입니다.
건축주와 시공사간의 공사계약을 해제 할 수 있는 경우는 아래와 같습니다.




건축주(도급인)는 시공자(수급인)가 공사완공을 지체할 경우나 시공자의 공사중단 등으로 약정된 준공기한까지 공사완공이 불가능하다는 것이 명백해진 경우에는 상당한 기간을 정해 이행을 재촉하고 그 기간 내에 이행이 없으면 시공자의 책임을 사유로 하여 공사계약을 해제할 수 있습니다.
시공자의 잘못으로 공사계약이 해제되면, 시공자는 해제 당시의 건축물 상태 그대로 건축주에게 인도하고, 건축주는 인도받은 건축물의 기성고에 해당하는 공사대금을 시공자에게 지급하여야 합니다. 이때 시공자는 공사중단으로 인하여 건축주가 입은 손해도 배상해야 합니다.

건축주는 시공자에게 별다른 잘못이 없는 경우라도 공사를 완성하기 전에 공사계약을 해제할 수 있는데(민법 제673조), 이때 건축주는 시공자에게 시공자가 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익을 합한 금액을 배상하여야 하고, 시공자는 해제 당시의 상태대로 건축주에게 인도하면 됩니다.

건축주와 시공자는 공사계약서에 명시된 해제사유가 발생한 경우 계약을 해제할 수 있고, 서로 합의하여 공사계약을 해제할 수도 있습니다. 합의로 해제할 경우에는 당사자 간에 기성고 부분에 대한 정산합의를 하는 것이 좋습니다. 그러나, 그와 같은 정산합의가 없는 경우에도 시공자는 원칙적으로 건축주에게 기성고 부분에 대한 공사대금을 청구할 수 있습니다.
다만, 건물이 이미 완공된 이후에는 그 건물의 하자가 중대한 경우라도 건축주가 이를 원인으로 계약을 해제할 수는 없고(민법 제668조 단서), 시공자에게 하자담보책임(하자보수청구 또는 손해배상청구)만을 물을 수 있습니다.

이때 기성고의 확정시점은 분할지급의 경우에는 ‘공사대금 지급일’이고, 공사계약이 중도에 해제된 경우에는 ‘해제된 날’이 됩니다.
기성고 공사대금을 산정하는 방식은 아래와 같습니다.
기성고를 산정하기 위하여는 완성부분 공사비와 미시공부분 공사비를 확정하여야 하므로, 기성고 확정시점의 완성부분과 미시공부분을 시공자와 확인하여 구체적으로 확정하는 것이 필요합니다.
분쟁이 발생할 경우에 대비하여 이를 서면으로 작성하여 서명을 받아 두고 시공부분에 대하여 사진 촬영을 하거나 감리인의 세부감리를 받아 현장확인서를 받아 두는 등 객관적인 증거를 확보하여 두어야 합니다.