Chapter 01. 추가공사비를 청구 할수 없는 경우
총공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우, 즉, 정액도급계약의 경우 건설사가 추가공사대금을 청구할 수 있는지 여부가 주로 문제가 됩니다. 정액도급계약의 경우 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 해도 원칙적으로 건설사는 건축주에게 가공사대금을 구할 수 없습니다.
우리 법원의 판례는 다음과 같습니다.
총공사대금을 정하여 한 공사도급계약의 경우 건축주는 특별한 사정이 없는 한 건설사에게 당초의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없고 재료비 등으로 당초 예상보다 많은 공사비용을 들였다고 하여도 특별한 사정이 없는 한 건축주로서는 건설사에게 계약상의 공사대금을 초과하는 금원을 공사대금으로 지급할 의무는 없다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결).
또한 추가공사에 관하여 원고, 피고 사이의 사전합의가 없었던 이상 일부 변경시공으로 공사비가 증가되었다고 하더라도 그 증가분을 당연히 공사대금으로 청구할 수 있는 것은 아니라 할 것이다(대법원 1998.2.24., 선고 95다38066).

① 수급인이 실제로 추가공사를 했고 ② 최초 도급계약상 도급인과 수급인 사이에 추가공사가 있을 경우
이에 대한 대가를 지급하기로 약정했다면, 추가공사대금을 청구할 수 있습니다.

우리 법원의 판례는 아래와 같습니다.


민간공사와 관련하여, 민간건설공사 표준도급계약서는 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(제22조)과 설계변경으로 인한 계약금액의 조정(제21조)에 대해 규정하고 있습니다.
민간공사에 있어 표준도급계약서와 같이 물가변동 또는 설계변동에 따른 계약금액의 조정에 관한 약정이 있다면, 그에 해당함을 근거로 추가공사대금을 청구할 수 있습니다.
참고로 관급공사의 경우에도, 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률(이하 ‘국가계약법’이라 함)은 물가변동으로 인한 계약금액의 조정(법 제19조, 시행령 제64조)과 설계변경으로 인한 계약금액의 조정(법 제19조, 시행령 제65조)에 대해 규정하고 있으며 계약서에 이와 같은 내용이 기재돼 있다면, 그에 해당함을 근거로 추가공사대금을 청구할 수 있다.
가령 총 공사비를 10억원으로 계약하였고 중도에 공사도급계약이 해지될 때, 기시공된 부분에 소요된 공사비가 6억원이고 미시공된 부분에 소요될 공사비가 6억원 이라면 결국엔 시공사가 투입한 비용이 6억원 이라고 주장 하더라도 중간 타절 금액은 5억원 입니다.


해당 예시의 기성고율 : 6억(기시공 공사비) / 12억(건설사가 주장하는 기시공 공사비 + 미시공 공사비) = 0.5
해당 예시의 기성고 = 10억 (계약공사비) x 0.5 = 5억
결론은 건설사가 이미 시공한 금액인 6억을 주장한다고 해도 기성고율로 산정하기 때문에 건축주는 해당 약정공사비에 해당 기성고율을 곱한 금액인 5억만 지급하면 됩니다.


건축공사 도급계약에 있어서 공사가 완성되지 못한 상태에서 당사자 중 일방이 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제한 경우에 공사가 상당한 정도로 진척되어 그 원상회복이 중대한 사회적, 경제적 손실을 초래하게 되고 완성된 부분이 건축주에게 이익이 되는 때에는 도급계약은 미완성부분에 대해서만 실효되고 건설사는 해제된 상태 그대로 그 건물을 건축주에게 인도하고 건축주는 인도받은 건물에 대한 공사비를 지급하여야 할 의무가 있습니다.
이와 같은 경우 건축주가 지급하여야 할 미완성건물에 대한 공사비는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이에 약정한 총공사비를 기준으로 하여 그 금액에서 수급인이 공사를 중단할 당시의 공사기성고 비율에 의한 금액이 됩니다.
하지만 공사를 중단할 당시 당사자 사이에 미완성건물에 대한 미시공공사비를 예정하여 정하였다면 건축주가 지급하여야 할 미완성건물(기성부분)에 대한 보수는 다른 특별한 사정이 없으면 당초의 약정 총공사비에서 예정한 미시공공사비를 공제한 금액이 된다고 봐야 한다고 합니다. (대법원 1993.11.23. 선고 93다25080).