공사비가 5억이면, 부가세가 10% 발생하여 시공 계약 시 5억5천만원으로 계약을 하게 됩니다. 건축주가 부담하는 부가세 5천만원은 시공업체를 통하여 하도급업체에게 넘어가서 최종적으로 국가로 가게 되는 간접세입니다.
하지만, 모든 건축공사에 부가가치세를 납부하는 것은 아닙니다.
또한 지체상금약정과 별도로 손해배상을 약정한 경우 그 약정에 의합니다.
가령 “공사완공을 준공약정일로부터 한 달 이상 지체하는 경우 공사대금의 10%를 감액한다”라는 특약을 별도로 할 수도 있을 것입니다.
다만 지체상금액이 일반 사회인이 납득할 수 없는 범위를 넘어 부당하게 과다하다고 인정하는 경우에 이를 적당히 감액할 수 있다(대판 2002.9.4. 선고 2001다 1386)는 대법원의 판례가 있습니다.
지연이자률 경우 지체보상금과 반대로 건축주가 공사비를 늦게 지급하는 경우 지연이자의 요률을 말합니다.
일반적으로 3%/월로 책정되며, 예를 들어 마지막 기성평가에 따른 건축비 1억을 30일 늦게 지급한 경우 지연이자는 300만원입니다.
Chapter 01.
시공사의 공사비 유용, 미준공자금의 대출시행
우선 조세특례제한법 제 106조에서 규정한대로 국민주택의 규모의 경우 부가가치세를 면제합니다.
국민주택이란?
국민주택이라 함은 주택법 제2조 제3호의 규정에 의한 주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호 또는 1세대당 전용면적 85㎡ 이하인 규모 이하의 주택을 말합니다.
따라서 전용면적 85㎡ (25.7평)이하인 단독, 다가구, 다세대, 아파트인 경우에는 부가가치세 면제대상이 됩니다.
한 건축물에 25.7평 이하인 세대가 2세대, 25.7평 초과인 세대가 1세대인 경우에는 25.7평 이하인 세대는 부가세가 면제되고, 25.7평 초과인 세대에만 부가세가 부과됩니다. 또한 상가 부분은 상가임대사업자(과세사업자)가 있는 경우 부가가치세 환급이 가능합니다.
여기서 몇가지 포인트를 더 짚어 보겠습니다.
체크포인트
단독주택, 다중주택, 다가구 주택의 면제 범위
무면허 업체의 경우
무면허 업체의 경우 부가가치세 면세 기준이 해당이 되지 않습니다. 따라서 반드시 건설면허가 있는 건설사와 도급계약을 해야 합니다. 부가가치세 내지 않을 경우 향후 세금폭탄 혹은 과징금을 피할 수 없기 때문에 주의 해야 합니다.
Chapter 02. 부담주체에 관한 대법원 판례 살펴보기
우선 부가가치세법 제 31조를 살펴봅시다.
공사도급계약을 체결하면서 공사대금과는 별도로 건축주가 건설사에게 부가가치세를 지급하기로 약정한 경우, 건설사는 약정에 따라 건축주에게 부가가치세 상당의 금액의 지급을 청구 할 수 있습니다. (대법원 1997.03.28. 선고 96다48930)
쉽게 말하자면 공사견적금액에 부가세 별도라는 표기를 특약으로 볼 수 있습니다.
하.지.만 이러한 특약을 별도로 하지 않았다면 과연 부가가치세 부담 주체는 누구에게 돌아가는 것일까요?
우리 법원에서는 아래의 견해를 가지고 있습니다.
대법원 관련 판례 내용 보기
① 부가가치세법 15조(현행 31조)는 사업자로부터 징수하는 부가가치세 상당액을 공급받는 차례로 전가 시킴으로써 궁극적으로 최종소비자에게 이를 부담시키겠다는 취지를 선언한 것에 불과 한 것이어서 사업자가 위 규정을 근거로 공급받는 자로부터 부가가치세 상당액을 징수할 사법상 권리는 없습니다.
다만, 우리 법원에서는 위에서 이야기 한 것처럼 거래당사자 즉, 건축주와 건설사 사이에서 부가가치세를 건축주가 부담하기로 하는 약정이 따로 있는 경우에는 시공사는 건축주에게 부가가치세를 청구 할 수 있으며 위와 같은 약정은 반드시 재화 또는 용역의 공급당시에 있어야 하는 것은 아니고 공급 후에 한 경우에도 유효하며, 반드시 명시적이어야 하는 것은 아니고 묵시적 형태로 이루어 질 수 있다고 봅니다. (대법원 2002.11.22. 선고 2002다38828).
② 건축공사의 건설사가 공사를 완성한 후에 공사도급거래에 따른 부가가치세를 납부하였다 하더라도 이는 위 건축용역의 공급자로서 자기의 납세의무를 이행한 것일 뿐 거래 상대방인 건축주가 납부하여야 할 부가가치세를 대위납부한 것으로는 볼 수 없으므로, 건축주에 대하여 위 부가가치세 상당액을 구상할 수 없습니다.(대법원 1993.08.13. 선고 93다13780).
대법원 판례를 보면 경우는 결론적으로 미리 부가가치세에 대한 별도의 약정이나 특약이 없을 경우 해당 건축비에 부가가치세가 포함 된 것으로 보며 건설사가 건축사에게 부가가치세 상당액을 청구 할 수 없다는 의미입니다.
단, 부가가치세 관련한 특약이나 약정은 용역의 종료 후에도 이루어 질 수 있다는 단서를 달고 있으니 건축주님들은 이 부분을 꼼꼼하게 챙기셔야 합니다.
Chapter 03. 지체상금에 대한 부가세
공사대금에 대한 약정연체료는 공사용역과 대가관계에 있는 금전이라고 볼 수 없어 부가가치세의 과세표준에 포함되지 않습니다. (대법원 2001.06.29. 선고 99두12229).
Chapter 04. 공사중단 이후의 부가세
공사대금 부가세를 건축주가 부담하기로 약정했더라도 계약에 중간 합의해지 됐다면 건설사가 부담합니다.
즉 대법원은 "공사를 진행하다가 완공 전에 중단된 경우 공사가 완성된 만큼의 비용이 결정돼 건축주가 그에 상응한 공사대금을 받은 날을 건설용역의 공급시기로 봐야 한다＂며 ＂부가가치세는 용역의 공급에 대해 부과하도록 규정하고 있으므로 이미 건설가가 건축주와 계약을 합의해지하고 용역에 대한 대가를 받았다면 처음 계약할 때 건축주가 부가가치세를 부담하기로 약정했더라도 건설사가 공사가 완료된 부분에 대한 부가가치세 납부를 해야 한다"고 선고 이유를 밝혔습니다.
